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Stadtentwicklung

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Sanierungsgebiet „Am Brühl“

Informationen über die Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen und das Verfahren der vorzeitigen Ablöse der Ausgleichsbeträge im förmlich festgelegten 1. Sanierungsgebiet Werdau Am Brühl

Entwicklungsgebiet Brühl 1-1
Entwicklungsgebiet Brühl 1-2

Einst und heute – hohes privates Engagement auf der Alten Leipziger Straße

Was sind Ausgleichbeträge?
Nach 1990 bestand für das Gebiet der Werdauer Innenstadt erheblicher Handlungsbedarf zur Beseitigung städtebaulicher und funktioneller Mängel. Zur Vorbereitung der Sanierung beschloss der Stadtrat Werdau (damals Stadtverordnetenversammlung) am 15.11.1990 die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen. Die förmliche Festlegung des 1. Sanierungsgebietes Werdau Am Brühl erfolgte mit Beschluss des Stadtrates vom 07.11.1991 und dessen Bekanntmachung am 13.05.1992 im Amtsblatt der Stadt Werdau. Damit begann die Sanierungsmaßnahme Am Brühl im sogenannten umfassenden Verfahren unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften.
Zur Verwirklichung der Sanierungsziele wurden seit 1992 Fördermittel in Höhe von ca. 19 Millionen Euro von Bund, Land und Kommune zur Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse und Steigerung der Aufenthaltsqualität in der Innenstadt eingesetzt.
Seit 2013 stehen aus dem Programm der Städtebaulichen Sanierung keine Fördermittel mehr zur Verfügung.
Das Sanierungsgebiet umfasst eine Fläche von 30,54 ha. Die Gebietsumfassung ist im Übersichtsplan dargestellt. Im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen wurden seit 1992 zahlreiche Häuser modernisiert und instandgesetzt, ruinöse Bebauung, Industriebrachen und störende Nebengebäude beseitigt, Straßenräume und öffentlichen Plätze saniert und gestaltet sowie öffentliche Grün- und Spielflächen neu geschaffen. Einige beispielhafte Sanierungsmaßnahmen, die das Stadtbild positiv verändert haben, sind in der anschaulichen Fotodokumentation mit einer Gegenüberstellung der Ausgangssituation Anfang der 1990er Jahre und der Neuordnung nach durchgeführten Stadtsanierungsmaßnahmen dargestellt.
Die Vielzahl, der mit Hilfe von Fördermitteln im öffentlichen und privaten Bereich durchgeführten Maßnahmen tragen dazu bei, die Innenstadt lebenswerter und attraktiver zu machen. Gleichzeitig beeinflusst diese positive Entwicklung den Wert, der in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Wird durch den Einsatz öffentlicher Finanzhilfen tatsächlich eine Bodenwertsteigerung erreicht, hat der Gesetzgeber vorgesehen, die Eigentümer anteilig, in Höhe des durch die Sanierung bedingten Wertzuwachses ihrer Grundstücke, an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen.
Mit Abschluss der Sanierung in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet besteht für jede Kommune gemäß § 154 Baugesetzbuch (BauGB) die Verpflichtung zur Erhebung von sanierungsbedingten Ausgleichsbeträgen. Danach hat jeder Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks, spätestens nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen im Gebiet, einen Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zu zahlen. Hierbei steht den Städten bundesweit kein Ermessen zu.
Der Ausgleichsbetrag ist grundsätzlich und unabhängig von der Inanspruchnahme von Fördermitteln von jedem Eigentümer eines Grundstücks im 1. Sanierungsgebiet Werdau Am Brühl zu bezahlen.

Entwicklungsgebiet Brühl 2-1
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Einst und heute – Rückbau Marktgasse 7 – 9, Errichtung eines Seniorenpflegezentrums

Vorzeitige Ablöse von Ausgleichsbeträgen
Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB kann die Kommune die Ablösung des Ausgleichsbetrages im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen. Am 28.03.2013 hat der Stadtrat Werdau beschlossen, für das 1. Sanierungsgebiet Werdau Am Brühl von dieser Möglichkeit der vorzeitigen Ablöse laut Verwaltungsvorschrift Städtebauliche Erneuerung (VwVStBauE) vom 20.08.2009 Gebrauch zu machen und im Falle der Ablösebereitschaft, den Eigentümern des Sanierungsgebietes einen nach gesetzlichen Vorgaben festzusetzenden prozentualen Abschlag zu gewähren. Mit dem Instrument des Verfahrensnachlass wird das Risiko, dass Sanierungsziele und damit prognostizierte Bodenwertsteigerungen nicht erreicht werden, zugunsten des Ausgleichsbetragspflichtigen verringert. Ein solches Risiko besteht, da der Abschluss der Sanierung Ende des Jahres 2016 erfolgen soll, mit der Ungewissheit darüber, dass die bis zur beabsichtigten Schließung des Sanierungsgebietes und zur Erreichung der Sanierungsziele noch geplanten Sanierungsmaßnahmen noch verwirklicht werden können. Bei freiwilliger Ablösung vor Abschluss der Sanierung gewährt die Stadt Werdau

(bei Zahlung bis zum 30.06.2014) 20 % Nachlass
(bei Zahlung bis zum 31.12.2014) 15 % Nachlass
(bei Zahlung bis zum 30.06.2015) 10 % Nachlass

vom ermittelten Ausgleichsbetrag.

Die Vorteile bei dieser Verfahrensweise in Verbindung mit der Abschlaggewährung für die Eigentümer liegen vor allem in der Rechtssicherheit, denn die Zahlung ist endgültig auch wenn weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen entstehen sollten. Sie können den Ausgleichsbetrag steuerlich geltend machen. Weiterhin besteht auch die Möglichkeit, einzelfallbezogene Zahlungsmodalitäten zu vereinbaren.
Für die Stadt und deren Einwohner ergibt sich zudem der Vorteil, dass die vorzeitig eingenommenen Ablösebeträge als zweckgebundene Einnahme im Sanierungsgebiet zur Finanzierung der weiteren geplanten öffentlicher Investitionsmaßnahmen, wie dem Ausbau von Erschließungsanlagen (u. a. Ausbau Pfarrgasse, Klostergasse, Neugasse mit Parkplatz) zur Verbesserung des Gebietes eingesetzt werden können, solange die städtebauliche Sanierungsmaßnahme noch nicht abgeschlossen ist.

Entwicklungsgebiet Brühl 3-1
Entwicklungsgebiet Brühl 3-2

Einst und heute – Umgestaltung Marktplatz

Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung
Die Stadt Werdau hat den Gutachterausschuss des Landkreises Zwickau beauftragt, die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen der Grundstücke im Sanierungsgebiet zu ermitteln. Die Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ist das vorliegende zonale Wertgutachten des Gutachterausschusses vom 28.06.2013 auf der Rechtsgrundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie des Baugesetzbuch (BauGB).
Als Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen gelangten die „Zielbaummethode“ und als zweites Verfahren zur Ergebniskontrolle und zur Stützung der Ergebnisse das „Niedersachsenmodell“ zur Anwendung.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Zwickau hat für das 1. Sanierungsgebiet Werdau Am Brühl insgesamt 9 Wertzonen festgelegt. Die ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen für die Bodenrichtwertzonen liegen in einer Spanne von 1,1 und 14,7 % und betragen zwischen 0,58 EUR/m² und 6,35 EUR/m².
Im Übersichtsplan und der tabellarische Ergebniszusammenstellung der zonalen Anfangs- und Endwerte aus dem Gutachten sind die Wertzonen in Einzelnen dargestellt.

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Entwicklungsgebiet Brühl 4-2

Einst und heute -– Neubau Parkplatz und Skaterpark an der Uferstraße 15

Ergebniszusammenstellung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen
in der Stadt Werdau im „1. Sanierungsgebiet Werdau am Brühl“

Tabelle Bodenwerterhöhungen

Im 1. Sanierungsgebiet Werdau Am Brühl befinden sich 433 Flurstücke. Seitens der Stadtverwaltung ist eine umfassende Information der betroffenen Eigentümer zur Ausgleichsbetragsthematik vorgesehen. In einem Informationsbrief und einem Flyer an die Ausgleichsbetragspflichtigen wird das Thema ausführlich vorgestellt und das Angebot zum Abschluss einer freiwilligen Ablösevereinbarung vor Abschluss der Sanierung unterbreitet.
Die Ablösevereinbarungen werden im beiderseitigen Einvernehmen zwischen Eigentümer und der Stadt Werdau geschlossen.
Für die Eigentümer, die diese Möglichkeit nicht wahrnehmen, wird der fällige Ausgleichsbetrag entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nach Aufhebung der Satzung, nach dem 31.12.2016 in voller Höhe durch Bescheid der Stadt Werdau festgesetzt. Ein Verfahrensabschlag ist dann nicht mehr möglich.

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Einst und heute - Abbruch ehem. Brauerei Burgstraße 26 und Neubau Gemeindezentrum

Berechnung des Ablösebetrages
Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hat, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert). Der Wert des Bodens ist grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück zu ermitteln und betrifft nur das reine Flurstück.
Grundlage für die Ausgleichsbetragermittlung bildet das zonale Gutachten und die ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen als Differenzbetrag zwischen End- und Anfangswert.

Zum Vergrößern bitte anklicken!

Grundstückseigentümer haben unter Umständen durch eigene Aufwendungen zur sanierungsrechtlichen Bodenwertsteigerung beigetragen. Für jedes Grundstück wird geprüft, ob und in welcher Höhe eigene Aufwendungen berücksichtigt werden können. Es erfolgt eine grundstücksspezifische Anpassung des Ausgleichsbetrages.
Bei Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages (Ablösevereinbarung) mit der Stadt vor Abschluss der Sanierung, kann jeder Eigentümer einen zeitlich gestaffelten Verfahrensabschlag in Höhe von bis zu 20 % erhalten.

Für ein fiktives Beispielgrundstück mit einer Fläche von 400 m² in der Zone 1 – Markt mit einer zonalen Bodenwertsteigerung von 3,4 % und 2,10 EUR/m² ergibt sich zunächst eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 840,00 EUR, wenn keine sonstigen Anrechnungsbeträge vorliegen. Unter Berücksichtigung eines Verfahrensnachlasses von 20 % errechnet sich ein zu zahlender Ablösebetrag von 672,00 EUR.

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Entwicklungsgebiet Brühl 6-2

Einst und heute -– Abbruch Burgstraße 1- 3 und Neugestaltung Massipark

Ansprechpartner und Kontakt
Als Ansprechpartner für die Beratung oder zur Einsichtnahme in das Gutachten steht Ihnen die Stadtverwaltung, Fachbereich 2, Fachgruppe Stadtplanung/Bauverwaltung der Stadtverwaltung Werdau, Gebäude Markt 10, 08412 Werdau, Frau Jehring, Tel.: 03761 594202, Email: 2.20jehring@werdau.de oder der Sanierungsträger für die Stadt Werdau, die WGS, Büro Werdau, Burgstraße 11, 08412 Werdau, Frau Balzer, Tel.: 03761 79198, Email: MBalzer@wgs-sachsen.de gerne zur Verfügung.

 

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